Merci pour le bulletin d'information du 6 novembre
Le bulletin du 6 novembre marque un énorme progrès :
Chacun des principaux sujets a fait l’objet d’une citation :
- les charges payées en octobre
- l’impossibilité de modifier le contrat de gaz jusqu’à la fin après sa signature
- la situation de la procédure en cours : aucune évolution depuis avril
- peu de documents du SdC consultables en ligne sur le site du Syndic
- Chauffage : remise en service du chauffage central à décider après consultation courant novembre
- Petits travaux : chaudière 4000€, remise en état du Hall en cours d’étude, ..
- Encouragements à envoyer nos idées ou suggestions au conseil syndical
Il faut reconnaître qu’il s’agit d’un net progrès.
Ensuite , on peut se poser la question : Est-ce SUFFISANT ?
En suivant le conseil final : envoyez vos idées et vos propositions, je propose quelques remarques.
Est-ce suffisant ?
1- Les charges payées en octobre
Leur montant correspond au calcul que nous aurions pu connaître dès novembre 2022 si une AG avait été réunie.
Les appels de fonds auraient pu être dévoilés lors de l’AG en mai dernier. L’augmentation des appels de fonds aurait pu être débutée dès juillet pour « atténuer » l’effet « de surprise ».
En tout cas j’ajoute la manière de calculer les appels de fonds à venir : calculer la différence entre l’appel de fonds d’avril 2023 et d’octobre 2023. Ajouter 1/3 de cette différence au montant d’avril 2023 et vous saurez ce qui vous sera demandé (approx.) en janvier et avril 2024.
2- Un contrat signé n’est modifiable qu’avec l’accord de toutes les parties contractantes.
Les conditions de résiliation étaient connues dès la signature en novembre 2022 : inaccessible car trop coûteuse (il suffisait de lire le contrat avant de le laisser signer).
3- Dossier MATANA – Le choix du Conseil Syndical en 2020 de vouloir rétablir à tout prix les entrées d’air à leur place antérieure est à comparer à l’autre solution proposée par LH Conseil.
La solution de LH Conseil a été censurée par le Conseil syndical qui l’a fait disparaitre du rapport.Elle était estimée à 10 000€ avec un délai de 3 mois.
La solution choisie par le Conseil a duré 3 ans et a déjà coûté 40 000€, la procédure encore en cours est stagnante, les sommes recouvrables sont incertaines avec une estimation d’un déficit final de 50% (20 000€).
Après l’échec d’un accord amiable, la procédure est maintenant en attente de l’audience qui pourrait avoir lieu en 2024 ou 2025 : que faire pendant ce long délai ? attendre passivement ?
Je répète ma proposition de présenter au copropriétaire responsable les factures de 5600€ de maçonnerie et de 3600€ d’honoraires d’architecte, en application directe du Règlement de Copropriété. Je souligne à nouveau que je propose juste leur présentation en LRAR et surtout sans qu’aucune suite judiciaire ne soit donnée en cas de non-paiement. Il faut absolument tenir compte, bien sûr, que même un acte d’huissier consisterait à lancer une seconde procédure judiciaire alors que la procédure principale en cours rend toute initiative judiciaire supplémentaire totalement néfaste. Par contre : soit le copropriétaire responsable paie, ce seront déjà des dettes récupérées, soit il ne paie pas et nous aurons un argument objectif à utiliser dans nos demandes au tribunal (par exemple justifier des garanties supplémentaires de paiement). Convenons quand même qu’il sera impossible que MATANA paie une facture non-présentée et qu’une simple présentation ne comporte aucun risque puisque les 2 cas particuliers sont explicitement prévus et décrits dans 2 articles du Règlement de Copropriété (qu’il faudra citer tous les deux dans le courrier d’accompagnement).
4- Peu de documents consultables sur le site :
D’abord : pourquoi ne pas utiliser déjà ceux qui sont disponibles pour faire leur contrôle ?
La comptabilité du premier semestre justifie notamment au moins une « petite » question : en mars, après un contrat de maçonnerie de 5680€, la rubrique comptable révèle un paiement total de 10 900€. Chercher l’erreur serait peut-être rentable?
Ensuite : sur le principe de consultation des documents du Syndicat c’est très simple : le Syndic a l’OBLIGATION de les communiquer gratuitement (une seule fois par document) au conseiller qui fait la demande par écrit et LRAR. En cas de défaut : une pénalité de 15€/jour est imposée par la loi. Comment se fait-il qu’aucun conseiller ne connaisse cette disposition ? Pourquoi les conseillères et les conseillers ne savent pas encore ces « trucs » après plus de 3 ans d’exercice ? L’ARC fait des formations dans ses locaux (près du Pont de Crimée) ou par téléconférences soit gratuites soit à 10€ la séance …!
5- Chauffage : Ras , parfait
6-« Petits » travaux :
La réparation de la chaudière en panne depuis mars dernier : 4000€ Ok « petite facture »- la réparation a été faite le 19 septembre : ?? Pourquoi le ventilateur est-il encore sur la chaudière 2 le 30 octobre ?? La réparation devrait être finie ces jours-ci, mais pourquoi cette fausse information ?? Le chauffage peut-il être repris sans que les 2 chaudières soient opérationnelles ? Qu’attendons nous vraiment : la réparation complète ou le formulaire de consultation ?
7- Dans les « petits » problèmes :
L’encombrement des parties communes mériterait un « petit » peu d’attention :
dans le local poussettes, les déchets de démolition de la vitrine déposés fin janvier sont toujours présents : est-ce normal ?
dans le parking : à la place 9, une Twingo est immobilisée depuis 2018. ce véhicule est-il encore assuré ?, sa propriétaire (Mme A…) a-t-elle été contactée ? La propriétaire de la place 9 est-elle au courant que ce véhicule n’a pas bougé depuis 5 ans ?
En conclusion :
cette lettre d’information N°6 marque un réel progrès mais je continue à penser que, si les efforts sont méritoires, la qualité du résultat de ces efforts est encore loin d’être satisfaisante face aux attentes « normales » des copropriétaires qui sont engagés par les dépenses communes et qui aimeraient : soit participer à ces efforts, soit obtenir au moins les informations utiles à la gestion personnelle de leur part des charges de l’immeuble.
Actuellement, ces charges dépassent 30% des loyers (valeur locative : 25€/m2/mois soit 300€/m2/an – charges : 95€/m2/an)
A cause du caractère collectif des décisions, tout se fait lentement en copropriété : il y aura besoin au moins de 18 mois de travail pour changer un peu la situation actuelle. A condition d’obtenir rapidement une efficacité correcte des interventions vis à vis du Syndic au nom de TOUTES et TOUS les copropriétaires. La priorité est d’arriver à savoir INTERVENIR efficacement au rythme imposé par les évènements, pas d’être limités à se lamenter de l’incapacité que nous subissons toutes et tous.
J’insiste obstinément parce que j’ai totalement confiance que nous allons obtenir bientôt une amélioration sensible du fonctionnement de notre Syndicat.
C’est déjà commencé. Alors continuons calmement et courtoisement, même si des points de vue critiques seront encore justifiés pendant un certain temps.
Merci
André Fleury