Site pour informer les copropriétaires du
Syndicat de copropriété du 35 Avenue de Laumière à PARIS 19
Ce site est créé pour essayer de faire vivre notre Syndicat, pour faciliter le plus possible l'échange d'informations utiles à la préparation de décisions MAJORITAIRES.
Le rôle du Syndicat de Copropriété
Les Syndicats de copropriété (SdC) ont la « personnalité juridique » : ils sont responsables et peuvent faire des procès ou être l’objet de plaintes judiciaires.
La raison d’être de chaque SdC est définie par la Loi (L65-557) : il doit entretenir et améliorer les parties communes. Il en est d’ailleurs le SEUL PROPRIETAIRE, donc le seul responsable (collectif). Les copropriétaires sont simplement membres en INDIVISION du Syndicat.
Chaque copropriétaire qui dispose d’au moins une partie privative doit obligatoirement
- respecter le Règlement de Copropriété signé lors de l’achat
- être membre du Syndicat.
Le Syndicat est la réunion de tous les copropriétaires (nous sommes 21 ) sous la forme d’une INDIVISION. Nous devons obligatoirement prendre collectivement toutes les décisions entraînant des charges. En effet, il suffirait à un copropriétaire de prouver qu’il n’a pas été prévenu, donc qu’il a été exclu d’une décision, pour pouvoir contester devant un Tribunal l’obligation de payer les charges qui en découlent ! D’ailleurs, c’est assez logique, au fond. Si 4 ou 5 individus prennent des décisions à part des autres, des abus pourraient être possibles.
Le fonctionnement de notre syndicat de copropriété (comme pour tous les autres SdC) nécessite de partager toutes les informations qui concernent notre immeuble et sa gestion.
Au moins, il faut partager toutes les informations avant que soient prises les décisions qui vont engager des dépenses, tout simplement parce que nous allons finalement toutes et tous être obligés de payer notre part.
Le rôle du Syndic
Le rôle du Syndic est de représenter le Syndicat en dehors des AG. En effet : pendant une AG, tous les copropriétaires sont réunis, le Syndicat existe concrètement. En dehors des AG : aucun copropriétaire ne pouvant représenter à lui seul le Syndicat, le Syndicat est donc seulement « virtuel ». Seul le Syndic, en tant que représentant officiel ayant un mandat voté, peut effectuer les actes de gestion courante. Il gère en respectant son contrat, les règlements et les motions votées (notamment le budget provisionnel). Mais il n’a pas le droit de prendre de décisions à la place du Syndicat. Il DOIT attendre les décisions votées avec leur financement pour pouvoir les appliquer
Son travail comporte :
- le paiement et l’encaissement des sommes prévues au budget (voté en AG) ainsi que la tenue d’une comptabilité en double écriture avec un bilan annuel
- il répartit exactement les dépenses selon les barèmes du Règlement de Copropriété
- il prend des mesures de gestion ordinaire dont le paiement a été prévu en AG, y compris la tenue d’une AG annuelle.
Le syndic ne peut disposer des avoirs du Syndicat en dehors de ces règles simples mais très contraignantes.
En dehors de ce cadre, en cas de nécessité, il doit convoquer une AG (théoriquement).
La tâche du Syndic est définie par les règlements et par le contrat signé entre le Syndic et notre Syndicat. Ces contrats sont standardisés et réglementés. Ils sont depuis plusieurs années réellement similaires pour tous les Syndics.
Ils comprennent notamment 2 parties :
A-) La comptabilité : Pour nous, elle comporte environ 150 à 200 lignes comptables/an et 15 à 20 feuilles de paie (titulaire et remplaçantes). Un bilan comptable complet est établi chaque année.
Le coût de ces prestations comptables est déjà au moins de 2000€ht/an.
B-) Le travail de gestion : les 3000€ht restants correspondent environ à 50h de travail de bureau (60€ht/h comprenant les locaux, les communications, les assurances, les salaires des gestionnaires ou assistants..)
Nous devrions donc disposer à ce prix (environ 6 à 7 000€ ttc) d’une heure de travail de gestion par semaine en moyenne, hors comptabilité.
Les contrats de syndic étant standardisés et les conditions de travail assez similaires dans tous les cabinets de syndic parisiens, il ne faut pas rêver avoir plus. Pour des prix plus faibles, seuls les salaires pouvant être diminués, nous serons gérés par des personnes moins qualifiées. Ce ne serait pas forcément un bon choix.
Seule une entente satisfaisante mais vigilante entre Syndic et Conseil Syndical permet d’utiliser efficacement le travail fourni par le Syndic. En tenant compte que les décisions doivent être prises par les copropriétaires (AG, votes par correspondance..)
Le rôle des copropriétaires
Ils doivent faire vivre le Syndicat et prendre collectivement les décisions incombant au PROPRIÉTAIRE (collectif) des parties communes et aussi assumer les responsabilités de PROPRIÉTAIRE collectif des mêmes parties communes en cas d’incident ou d’accident. En cas de passivité des copropriétaires, personne ne peut les remplacer.
- En tout cas pas le SYNDIC ! car ce dernier n’en a pas le droit : il est un simple gestionnaire, pas un « décideur » et qu’il DOIT respecter les règles de sa profession au risque d’exclusion ou de pénalités.
- En tout cas pas un seul copropriétaire ni un groupuscule non majoritaire
Pour appliquer des solutions au fur et à mesure des problèmes posés, des motions doivent être proposées par des copropriétaires et votées, avec leur financement, par une majorité (art 24, 25 ou 26) avant d’imaginer leur exécution par le Syndic.
Le rôle du Conseil Syndical
Le rôle officiel du Conseil Syndical est de contrôler et assister l’activité du Syndic. En cas de problème, il appartient au CS de prévenir les copropriétaires et éventuellement de proposer la convocation d’une AG pour voter les solutions à appliquer.
En plus de son rôle officiel de « contrôleur », le Conseil Syndical remplit souvent bénévolement un rôle supplémentaire : préparer les décisions et les majorités qui permettront de les appliquer ensuite (préparer les opinions majoritaires, puis proposer les descriptifs précis qui permettront ensuite d’obtenir des devis puis après un vote majoritaire validant le financement, de lancer leur réalisation). A cause de la nécessité de préparer le projet, de le faire voter en AG annuelle avec son financement, d’attendre les 2 mois de purge des recours avant de signer avec l’entreprise puis d’attendre la date fixée poule chantier : il se passe souvent 2 ou 3 ans entre la préparation d’un projet et sa réalisation.
Pour éviter de convoquer des AG répétées et pour compenser l’immobilisme souvent majoritaire des copropriétaires, le Syndic peut prendre ou recevoir l’avis consultatif non contraignant du Conseil Syndical qui doit s’exprimer rigoureusement : avec liste des présents, texte exact voté et vote de chaque membre, le tout écrit sur un PV signé par 2 conseillers.
C’est une charge bénévole supplémentaire pour les conseillers, en plus de tout le reste..! avec toute la patience, les compétences multiples (collectives) et la diplomatie que cela comprend obligatoirement.
Ne pas oublier que le rôle du Conseil Syndical est prioritairement de contrôler les prestations du Syndic, secondairement de préparer et faciliter les prises de décisions majoritaires à voter en AG, mais en aucun cas de se substituer aux copropriétaires.
Une connaissance suffisante des règles et des méthodes est donc indispensable, par exemple en utilisant les sessions de formation du syndicat des copropriétaires (ARC-UNARC) auquel nous sommes adhérents (ces formations sont faites soit par téléconférence, soit dans leur locaux près du pont de Crimée, à 800m de notre immeuble).